“Estado necessita de aumentar a oferta pública de habitação”
O arrendamento habitacional é uma prioridade deste Governo, assume a secretária de Estado da Habitação, Ana Pinho, em entrevista à Vida Judiciária. A legislação tem sofrido alterações importantes e há a preocupação de reduzir a carga fiscal nesta área de atividade. A governante acredita que as políticas em curso vão possibilitar um aumento do parque habitacional disponível e que será possível avançar na eliminação das condições habitacionais indignas que ainda se verificam no nosso país.
Vida Judiciária - O mercado de arrendamento é uma aposta deste Governo?
Ana Pinho - O arrendamento habitacional é uma aposta clara deste Governo. Aprovámos, no ano passado, em Conselho de Ministros, uma resolução (50-A/2018, de 2 de maio) que veio estabelecer o sentido estratégico, os objetivos e instrumentos de atuação para uma Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH). Um dos princípios orientadores da NGPH é, precisamente, a passagem de uma política de habitação, cujos principais instrumentos assentaram na construção de novos alojamentos e no apoio à compra de casa, para uma política que privilegia a reabilitação e o arrendamento. A posição do Governo nesta matéria é muito simples: é necessário melhorar a acessibilidade à habitação por parte das famílias, garantir estabilidade e a segurança no arrendamento e tomar medidas adicionais de promoção de mais oferta, tanto pública como privada.
VJ - Que medidas estão previstas para incentivar este mercado?
AP - Relativamente ao apoio à promoção de oferta pública de habitação para arrendamento, destaca-se o programa 1.º Direito (Decreto-Lei n.º 37/2018 de 4 de junho), criado por este Governo para dar resposta à situação das pessoas e famílias que ainda residem em Portugal em situação indigna. Segundo o Levantamento Nacional das Necessidades de Realojamento Habitacional, levado a cabo em 2017, estima-se que ainda existam cerca de 26 mil agregados familiares nesta situação. O grande objetivo definido pelo Governo nesta matéria é o de erradicar as situações habitacionais indignas em Portugal até aos 50 anos do 25 de abril. Este objetivo implicará um investimento financeiro que se estima ronde os 1,7 mil milhões de euros, dos quais 700 milhões de comparticipações a fundo perdido e o restante financiado por via de empréstimos bonificados. Este programa irá contribuir de forma decisiva para um expressivo aumento do parque público de arrendamento.
A resolução das carências habitacionais mais graves é uma prioridade, mas o Governo reconhece que as dificuldades de acesso a uma habitação adequada não se restringem à população com rendimentos mais baixos. Por isso criámos também o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE), que apoia o aumento do parque público de arrendamento, mas desta feita orientado para as famílias de rendimento intermédios que não conseguem aceder no mercado a uma habitação adequada às suas necessidades. O FNRE visa essencialmente a mobilização e reabilitação do património público devoluto ou disponível, para posterior arrendamento e, em especial, para arrendamento habitacional a custos acessíveis, bem como para alojamento estudantil a custos acessíveis. Estes dois programas, no seu conjunto, têm o potencial de dar um contributo muito significativo para o aumento do parque habitacional de arrendamento público, a custos inferiores aos do mercado e ajustados aos rendimentos das famílias, o que terá também um efeito regulador dos preços.
Fiscalidade mais “simpática”
VJ - Uma das principais queixas dos senhorios é a carga fiscal, no que diz respeito aos rendimentos prediais e ao imposto municipal sobre imóveis. Que medidas têm sido implementadas para atenuar esta situação?
AP - Para este Governo, é muito importante o Estado aumentar a oferta pública de habitação, mas consideramos que deve ser complementado com o incentivo aos privados para disponibilização de oferta habitacional para arrendamento a custos acessíveis. Destaco nesse campo o Programa de Arrendamento Acessível, que visa promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, compatível com os rendimentos das famílias. O programa tem por base a isenção de tributação sobre os rendimentos prediais das habitações colocadas para arrendamento a preços inferiores ao limite de renda definido pelo programa. Para os arrendatários, o programa oferece como principais vantagens contratos de arrendamento a preços mais baixos e com maior estabilidade, e, para os proprietários, rendibilidade adicional, por via da isenção de tributação dos rendimentos em sede de IRS e IRC, a que se pode associar, caso seja opção do município respetivo, redução ou isenção de IMI, e redução do risco, por via de um limite à taxa de esforço das famílias e do acesso a seguros de arrendamento.
Com efeito, foi também aprovado o regime especial dos seguros de arrendamento no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, vantajoso para os arrendatários, na medida em que beneficiam de uma proteção contra situações involuntárias de quebra de rendimentos, e para os proprietários, na medida em que se garante o pagamento das rendas em falta e de uma indemnização em caso de danos na habitação. Foi ainda aprovada pela Assembleia da República (Lei nº 3/2019, de 9 de janeiro) uma redução da taxa liberatória aplicável aos contratos de arrendamento de forma proporcional à sua duração. Ou seja, quanto mais longo for o contrato, menor será o imposto a pagar, podendo a redução chegar a 50% da taxa inicial. Pretende-se, por esta via, incentivar uma oferta de arrendamento que permita às famílias planear a sua vida com um horizonte de médio e longo prazo.
VJ - Que outras medidas têm tomado para promover a segurança e estabilidade do setor do arrendamento?
AP - Entre as medidas para promover a segurança e estabilidade do setor do arrendamento, destacamos ainda a divulgação regular dos preços de arrendamento que, desde 2018, passou a ser disponibilizada pelo INE e que se espera que possam ser disponibilizados já este ano numa base semestral. Destacamos também um conjunto de alterações do enquadramento legal do arrendamento aprovado pela Assembleia da República, para corrigir situações de desequilíbrio entre os direitos dos arrendatários e dos senhorios, designadamente, reforçando as garantias dos arrendatários em caso de obras de remodelação ou restauro profundos, salvaguardando a estabilidade do arrendamento para pessoas com mais de 65 anos ou com grau de deficiência superior a 60% que residam no mesmo local há mais de 15 anos e definindo o prazo mínimo de 1 ano de contrato, renovável até aos 3 anos se o arrendatário não se opuser.
Relativamente ao incentivo ao surgimento de mais oferta, estão também já em vigor diversos instrumentos que apoiam o investimento para arrendamento habitacional. E ainda vários programas de financiamento da reabilitação que criam condições para que tenhamos investimento nova oferta habitacional para arrendamento, nomeadamente o programa Reabilitar para Arrendar e o Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU 2020). No que respeita aos incentivos fiscais à reabilitação desde 2018 que os benefícios fiscais passaram a incidir não só sobre edifícios localizados em Áreas de Reabilitação Urbana mas foram alargados a edifícios em qualquer área territorial, desde que com mais de 30 anos e com níveis mínimos de melhoria do seu estado de conservação e de eficiência energética. Os benefícios abrangem o IMI, o IMT, as mais-valias e a redução das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação.
Informação rigorosa e regular
VJ - Uma reforma do regime do arrendamento urbano deverá centrar-se na criação de mecanismos que conduzam efetivamente ao equilíbrio do mercado. Acha que isto está a ser conseguido?
AP - Sim, considera-se que o conjunto de medidas aprovadas por este Governo responde a diferentes problemas e necessidades de forma coerente e equilibrada, contribuindo para o equilíbrio e a regulação do mercado. Considera-se que o equilíbrio do mercado, em termos de preços, terá sempre de passar pela existência de informação rigorosa e regular sobre o setor, o que já está instituído, e, de forma central, pela disponibilização de mais oferta, em particular a custos acessíveis, o que, como já foi referido, é um objetivo central de parte significativa das medidas em implementação. Ao nível do aumento da oferta pública está a ser feito o maior esforço das últimas décadas, passando por um investimento financeiro muito significativo e pela mobilização do parque edificado público devoluto que possa ser reabilitado para fins habitacionais.
Relativamente aos apoios para aumento da oferta de habitação privada para este fim, há, também, como já foi referido, um conjunto alargado de incentivos para a disponibilização por parte dos proprietários de habitação para arrendamento em condições de estabilidade e a custos acessíveis, bem como apoios significativos para o investimento para arrendamento habitacional a custos controlados, que vão desde taxas reduzidas de IVA a instrumentos de financiamento das obras. A redução do risco, designadamente, por via da disponibilização de seguros de arrendamento para habitação a custos acessíveis, também será um contributo para este objetivo. Foram ainda reforçados os mecanismos de intervenção pública nos casos em que, apesar da escassez de oferta e dos incentivos à sua disponibilização, os imóveis continuam devolutos, apresentam risco de segurança ou não têm condições mínimas de habitabilidade.
Já por parte dos arrendatários, foram também tomadas medidas no sentido de reequilibrar o setor, conferindo maior proteção em particular aos mais vulneráveis, e aumentando a segurança por via do aumento dos prazos mínimos dos contratos, da redução dos motivos de denúncia para obras aos casos de efetiva necessidade, e da disponibilização de seguros para os arrendatários que os protejam de alguma situação grave e imprevisível, como já acontece quando optam pela compra de casa. Este conjunto de medidas procura dar resposta às várias dimensões do problema e alcançar um equilíbrio virtuoso entre: a criação das condições para o bom funcionamento do mercado e a promoção da estabilidade, da segurança e da proteção dos mais vulneráveis; o aumento da oferta pública e a dinamização do setor de arrendamento privado; a criação de incentivos à promoção e disponibilização de oferta habitacional e o reforço dos mecanismos de penalização da manutenção de imóveis devolutos em zonas de pressão de mercado; o reforço dos apoios à reabilitação e, simultaneamente, à capacidade de intervenção pública nos casos em que os privados não dão cumprimentos aos seus deveres e a segurança e saúde dos cidadãos fica em causa. É neste equilíbrio que consideramos que se situa a melhor via para a dinamização do mercado de arrendamento e a promoção do direito de todos ao acesso à habitação.
VJ - Qual é o balanço da reforma do mercado do arrendamento? Os objetivos programados estão ser atingidos?
AP - O balanço é muito positivo. A maioria dos instrumentos previstos na NGPH em abril de 2018 estão já em implementação ou já foram aprovados pelo Governo. A fase de conceção e criação dos instrumentos está, portanto, quase concluída, tendo-se passado para uma fase de implementação e divulgação. Relativamente aos instrumentos que já estão em fase de implementação, no que respeita ao 1º Direito, dezenas de municípios estão a elaborar as Estratégias Locais de Habitação, o primeiro passo para a assinatura de Acordos de Financiamento (duas foram já entregues, estando para breve as assinaturas dos contratos). Relativamente à implementação do FNRE, foram já submetidos 5 subfundos à entidade reguladora. Foram até à data sinalizados para integração no FNRE 243 imóveis com um potencial de 1359 fogos e de 6839 camas para estudantes. O IFRRU 2020, no primeiro ano de implementação conta já com 286 candidaturas registadas, correspondendo a 788 milhões de euros de investimento, das quais 83 foram já contratadas, com um investimento correspondente de 303MJ, sendo que 32 são de habitação. Com estes investimentos estima-se criar cerca de 1460 postos de trabalho, fixar cerca de 500 novos residentes e obter uma redução no consumo energético superior ao consumo durante dois anos de um grande hospital público, promovendo assim uma reabilitação urbana sustentável.
Foi necessário reerguer a política de habitação, algo que foi alcançado pela NGPH. Partiu-se de uma ausência total de orçamento e, logo, de programas operacionais. Num prazo muito curto de tempo foram criados novos programas, garantida uma forte dotação orçamental, mobilizados os recursos edificados públicos, aperfeiçoado o enquadramento legal e concedido um enquadramento fiscal muito favorável. As condições estão conseguidas. Mas, como tudo o que se liga à habitação, e, muito em particular, quando envolve obras, é agora preciso dar o tempo necessário para os instrumentos atuarem. As metas globais da NGPH são ambiciosas. Para além do objetivo de dar resposta a todas situações de famílias que ainda residem em condições indignas em Portugal até à comemoração dos 50 anos do 25 de abril, assumimos a meta de em 8 anos mais do que duplicar a dimensão do parque habitacional com apoio público, o que representa um acréscimo de 170.000 fogos. O balanço que fazemos dá-nos confiança que estamos no bom caminho.
Diferenças e especificidades
VJ - O mercado do arrendamento em Portugal não oferece atualmente soluções satisfatórias para senhorios e inquilinos, fruto não só do crescente investimento que se tem verificado, como também do aumento do turismo e do alojamento local. Concorda com esta afirmação?
AP - A habitação é, tradicionalmente, a função economicamente mais vulnerável quando em competição por um mesmo espaço com outra atividade económica, seja esta escritórios, gabinetes, comércio, alojamento local ou outra. A terciarização dos centros das cidades não é uma realidade nova, nem exclusiva de Portugal. Dadas as diferenças e especificidades existentes ao nível local, a regulação dos regimes de uso do solo é algo que faz sentido ser feito à escala local, dada a necessidade de adequação à diversidade de situações que se encontram no terreno. Por exemplo, se em alguns casos o desenvolvimento da atividade turística pode estar a ter consequências indesejáveis ao nível do acesso à habitação, noutros territórios um aumento da atividade turística poderia até ser uma via para fixar população, por exemplo, em áreas que sofrem de processos de despovoamento e carência de emprego.
No que respeita especificamente ao alojamento local, dado este ter como base o uso habitacional, foi necessário conferir instrumentos complementares aos municípios para a sua regulação, em particular, com vista a evitar ou, em alguns casos, minimizar o desequilíbrio que a proliferação desta atividade estivesse a acarretar face ao uso habitacional. Esta medida foi já aprovada pela Assembleia da República em meados de 2018, tendo agora os municípios ao seu dispor instrumentos que lhes permitem garantir o desejável equilíbrio entre os usos no solo urbano. Complementarmente, o Governo aprovou um conjunto de incentivos já anteriormente referidos, que aumentam a competitividade do arrendamento face a outras funções - reduções e isenções de tributação dos rendimentos nos casos dos contratos de longa duração ou a preços acessíveis respetivamente – que incentivam o investimento na promoção de nova oferta habitacional –, atualização da portaria da habitação a custos controlados que dá acesso à taxa de IVA de 6% e instrumentos de financiamento das obras de reabilitação –, e que reduzem o risco – seguros de arrendamento.
Assim, seja por via da regulação dos usos do solo, seja por via dos incentivos ao arrendamento, consideramos que estão criadas condições para que o arrendamento habitacional se consolide como uma atividade atrativa para os proprietários e como uma alternativa real à compra de casa para as famílias.
VJ - O Estado tem como dever garantir o direito à habitação consagrado na Constituição da República Portuguesa. Se assim é, por que motivo não garante o Estado o realojamento dos inquilinos que não têm capacidade financeira para pagar determinada renda, sempre que o respetivo senhorio comprove ter proposta mais vantajosa para o arrendamento do mesmo imóvel?
AP - A habitação é um bem essencial à vida das pessoas e um direito fundamental constitucionalmente consagrado, assumido de forma muito clara na NGPH, que estabelece como missão garantir o acesso de todos a uma habitação adequada. Por essa razão, o Governo tem desenvolvido todos os esforços no sentido de criar os instrumentos, medidas e programas necessários para garantir a todos o acesso a essa habitação adequada. Ao nível económico, isso implica que a família não necessite de entrar em sobrecarga com os custos habitacionais, o que se considera acontecer quando mais de 40% do rendimento da mesma é despendido com habitação. Desejavelmente, uma família de recursos modestos não deveria despender mais de 30% do seu rendimento com habitação, percentagem que poderá ser superior (35%) nos casos das famílias de rendimentos intermédios. Quando se trata de famílias carenciadas, um esforço de 30% pode ser excessivo, sempre que o remanescente não seja suficiente para arcar com os custos das outras necessidades básicas da família (alimentação, saúde, educação, etc.).
Assim, não se considera que deva ser o facto de o proprietário ter uma proposta de renda mais elevada, o fator que fundamenta a necessidade de realojamento de família, mas antes a sua situação específica em termos de rendimentos e de necessidade. Considera-se ainda que os apoios públicos devem ser proporcionais às necessidades das famílias e que as soluções habitacionais mais adequadas para cada caso concreto devem ser avaliadas caso a caso, podendo não passar em todos os casos por soluções de realojamento.
Neste sentido, para as famílias mais carenciadas e sem alternativa habitacional, e qualquer que seja a sua situação (por exemplo, não residirem numa habitação com as adequadas condições de segurança, habitabilidade ou acessibilidades, encontrarem-se em situação de sobrelotação, serem vítimas de violência doméstica, estarem em situação de sem abrigo, ou estarem em risco de perder a habitação onde residem por não conseguirem suportar a renda) foi criado o Programa 1.º Direito, já referido anteriormente, e para o qual foi canalizado o grosso do investimento público em matéria de política de habitação. Por meio deste programa, os municípios identificam as situações de carência existentes no seu território, bem como as soluções específicas mais adequadas a dar resposta a casa família em concreto – seja por via de apoio ao arrendamento para poder permanecer na habitação que ocupa, seja por via de apoio direto à família para que esta possa conferir as condições adequadas à sua habitação, seja por via de realojamento (que pode ser feito em habitações públicas existentes, habitações a adquirir, reabilitar ou a construir). No caso específico de arrendatários com idade superior a 65 anos, que se encontrem em situação de precariedade habitacional por não renovação dos respetivos contratos de arrendamento habitacional, está prevista uma majoração do apoio ao arrendamento sempre que seja para garantir a permanência do arrendatário na habitação onde reside.
Já para as famílias que, sendo estruturadas e auferindo rendimentos intermédios, mesmo assim não conseguem aceder a uma habitação no mercado sem entrar em sobrecarga de custos habitacionais, a aposta está na promoção de oferta habitacional para arrendamento a custos acessíveis. Para este fim está a ser mobilizado o património edificado público devoluto, para ser reabilitado e disponibilizado para arrendamento a custos acessíveis por via do FNRE, bem como todos os incentivos à oferta privada a custos acessíveis já referenciados (Programa de Arrendamento Acessível, taxa de IVA a 6% para a promoção de habitação a custos controlados, instrumentos financeiros e incentivos fiscais para a reabilitação). Adicionalmente, os jovens continuam a poder usufruir, de forma cumulativa com estes apoios, do Programa Porta 65 Jovem, que consiste num subsídio ao arrendamento concedido a fundo perdido pelo Estado.
VJ – Pretende-se, portanto, um alargamento dos beneficiários…
AP - Com este conjunto de medidas visa-se um alargamento significativo do âmbito de beneficiários da política de habitação, que tradicionalmente só incluía as populações com mais baixos rendimentos, a par de um aumento muito significativo da dimensão do parque habitacional com apoio público. Assim, os apoios do Estado à habitação não são nem “cegos” à situação específica de carência e vulnerabilidade das famílias, sendo proporcionais à sua necessidade, nem se reduzem a uma mesma solução, qualquer que seja a família, - são múltiplas as soluções habitacionais passiveis de serem apoiadas, devendo em cada caso ser mobilizado o apoio mais adequado para cada família em concreto. Adicionalmente, os apoios do Estado estão alinhados, em todos os casos, com os objetivos de aumentar a oferta pública, melhorar a acessibilidade e estabilidade habitacional, contribuindo, por esta via, para a regulação alargada do mercado.