“Atual crise sanitária traz sérios desafios para o mercado devido à elevada incerteza quanto ao valor futuro dos imóveis”;

Jorge Ferreira Vaz, membro da direção da ANAI, destaca
“Atual crise sanitária traz sérios desafios para o mercado devido à elevada incerteza quanto ao valor futuro dos imóveis”
Em entrevista, Jorge Ferreira Vaz, representante da ANAI no TEGoVA e perito avaliador, destaca que a atual crise sanitária incorpora sérios desafios para o mercado imobiliário, já que vivemos tempos de contração económica e de elevada incerteza no que respeita ao valor futuro dos imóveis.
O que levou a ANAI a lançar o projeto “High-Value – Inovação e Sustentabilidade na Avaliação Imobiliária”?
A Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI) tem como missão apoiar e promover a atividade de perito avaliador imobiliário, contribuindo para o seu reconhecimento na sociedade civil e para o desenvolvimento e credibilização da sua atividade. A ANAI promove a constante atualização de conhecimentos e a formação contínua dos seus associados, concorrendo para elevar o nível da avaliação imobiliária em Portugal.
O projeto “High Value – Inovação e Sustentabilidade” (SIAC – COMPETE2020), promovido pela ANAI, visa o incremento das competências dos peritos avaliadores que atuam no setor da avaliação imobiliária, promovendo a sua qualificação profissional e a diversificação da oferta de serviços através da inovação, capacitação e progressão na cadeia de valor. Orientar para a internacionalização é um dos focos do projeto High Value, tendo a ANAI reconhecido a necessidade da adoção das European Valuation Standards (EVS), publicadas pelo The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA), do qual a ANAI é membro efetivo. Do mesmo modo, a consolidação do relacionamento com entidades internacionais da rede externa de parcerias institucionais, de modo a promover a oferta nacional no mercado global de avaliação de património, assume-se como um dos fins deste projeto. O objetivo derradeiro do projeto consiste na produção e difusão de conteúdos técnicos e científicos na área da avaliação imobiliária, tendo como “outputs” do projeto 4 manuais (e-books de acesso livre) com informação relevante em matérias atuais, emergentes e de elevado impacto para a qualificação e inovação das atividades de avaliação de património, 4 workshops para apresentação e discussão das temáticas abordadas em cada manual (abordando casos práticos e com espaço para debate e reflexão coletiva) e ainda a realização de uma conferência internacional de avaliação imobiliária em Portugal.

Quais as iniciativas da ANAI para a divulgação do projeto?
A ANAI envia regularmente aos seus membros associados newsletters com informação relacionada com a atividade profissional dos peritos avaliadores e com o setor imobiliário, de modo a garantir que todos estão a par dos mais recentes desenvolvimentos normativos, relacionados com o mercado, conjuntura económica, etc., pelo que vem utilizando este canal para fazer a divulgação do projeto High Value perante os seus associados.

Os peritos avaliadores têm um papel importante no mercado imobiliário. Como analisa a atuação na atual conjuntura?
A recente crise financeira (do “subprime”) revelou uma vez mais o papel crucial que a avaliação imobiliária possui na manutenção da estabilidade do sistema financeiro. Em face de um clima de volatilidade no valor imobiliário, os níveis de confiança dos investidores descem e as entidades financeiras veem os níveis de incumprimento subir e, consequentemente, sobe o número de execuções coercivas de imóveis. Também a atual crise sanitária incorpora sérios desafios para o mercado imobiliário, já que vivemos tempos de contração económica e de elevada incerteza no que respeita ao valor futuro dos imóveis e também para onde tenderá a procura de produto imobiliário, existindo já alterações visíveis, nomeadamente nos mercados de escritórios, residencial e logístico.

Que conselhos deixa aos associados da ANAI?
O conselho que deixo para continuar a desempenhar capazmente a atividade de avaliação imobiliária no atual quadro passa por realizar as avaliações com observância do disposto na normativa portuguesa e internacional de referência e no presente código de conduta da ANAI e ainda estar atento às alterações dos mercados, de ciclo económico, de conjuntura, enfim, a todos os fatores que podem influenciar o valor e garantir que o relatório de avaliação incorpora e reflete as circunstâncias atuais, as bases de valor, o propósito da avaliação, as premissas assumidas, os métodos de avaliação, etc. de forma irrepreensível (e de acordo com as EVS), de modo a ‘blindar’ qualquer possível contestação ao valor produzido.

Uma das críticas por parte dos avaliadores deve-se aos honorários e condições impostas por algumas empresas e instituições?
A ANAI teve oportunidade de identificar um conjunto de preocupações e fragilidades detetadas no exercício da atividade de avaliação imobiliária junto das entidades com competências ao nível destas matérias, destacando-se a inexistência atual de práticas e políticas remuneratórias sãs, ajustadas às exigências, rigor, seriedade e competência profissional com que esta atividade deve ser encarada. A título exemplificativo, realçamos o facto de algumas entidades promoverem uma permanente redução de honorários pagos aos peritos em função do número de dias que demoram a entregar o relatório de avaliação, havendo apenas lugar ao pagamento do valor integral contratualizado no caso de o relatório ser entregue no prazo máximo de 1 dia. Em nosso entender, este tipo de práticas desvirtua o mercado das avaliações, devendo as políticas remuneratórias ser alvo de controlo por parte do supervisor e inviabiliza também a realização de uma avaliação de acordo com os normativos legais. Estes comentários foram também incluídos pela ANAI em resposta à consulta pública relativa ao Anteprojeto do Código de Atividade Bancária efetuada recentemente pelo Banco de Portugal.

Como se caracteriza atualmente o setor de avaliação?
A atividade de avaliação de património enfrenta enormes desafios quer no presente, devido ao clima de incerteza provocado pela pandemia Covid-19, quer no futuro próximo, em resultado das transformações que irão ocorrer (e que já se vêm verificando) no setor imobiliário a curto prazo, exigindo aos profissionais da avaliação um esforço profundo de adaptação e uma forte aposta na qualificação e na inovação.
A publicação da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional, bem como dos regulamentos da CMVM e circulares do Banco de Portugal a respeito da Avaliação Imobiliária, a par com a atribuição do papel de supervisor à CMVM, vieram trazer alguma regulação a um setor caracterizado até então pela desregulação normativa.

Qual tem sido o papel da ANAI no apoio e profissionalização do setor?
De uma forma geral, a ANAI tem como missão apoiar e promover a atividade de perito avaliador imobiliário, contribuindo para o seu reconhecimento pela sociedade civil e para o desenvolvimento e credibilização da sua atividade. A sua ação visa estabelecer relações sólidas e de confiança com os associados e com a comunidade.
ELISABETE SOARES (elisabetesoares@vidaeconomica.pt), 05/03/2021
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